[Kompas 100]: Kawasan Industri Jababeka: "A Transforming City Developer"

Minggu, 26 April 2009 | 08:16 WIB

Berhasil membuat Toyota Century belum membuat Toyota mudah masuk ke luxury car market.

Toyota Century adalah mobil yang harganya sangat mahal, sehingga cocok dijadikan simbol status atau pencapaian di Jepang. Yang banyak menggunakan adalah CEO dari perusahaan raksasa Jepang, Perdana Menteri dan anggota kabinet pemerintahan Jepang serta anggota keluarga kekaisaran Jepang. Bahkan untuk kelompok pengguna terakhir ini Toyota bahkan sampai perlu bikin seri produk khusus, Toyota Century Royal, yang bisa dibilang mirip dengan Bentley State Limousine yang digunakan anggota keluarga kerajaan Inggris.

Melalui mobil super mewah ini, Toyota ingin menunjukkan bahwa ia bisa naik ke kelas yang lebih tinggi dengan membuat limousine yang bisa setara dengan Austin Princess atau Rolls-Royce atau Maybach. Tapi seperti dikatakan Al Ries, perception is more important than reality and sometimes the perception is reality, sulit bagi Toyota menjual Toyota Century ke pasar internasional karena image Toyota adalah affordable good quality car. Dan seperti kita ketahui, Toyota, yang sadar dengan kuatnya persepsi semacam itu, akhirnya membuat nama baru untuk masuk di segmen luxury car di pasar internasional, yaitu Lexus.

Namun membuat nama baru bukan segampang membalikkan telapak tangan, karena harus diikuti dengan keberadaan resources khusus. Itulah sebabnya, banyak yang memilih tetap memakai nama yang sama sambil berusaha memperluas image yang dibentuk. Yang menjadi tantangan adalah kalau perluasan image ini seperti menggabungkan dua kelas yang berbeda.

Inilah challenge yang sedang dihadapi oleh PT Kawasan Industri Jababeka Tbk. (KIJA). KIJA kini sedang berusaha keras untuk mengubah posisinya dari pengembang kawasan industri menjadi pengembang kota mandiri. Sehingga kini dalam berbagai publikasi dan komunikasi publik, KIJA selalu memposisikan kawasannya sebagai ”Kota Mandiri Jababeka”, bahkan penggunaan kata ”kawasan industri” seperti dihindari.

KIJA memang bermula sebagai pengembang kawasan industri. Sejarah KIJA dimulai di tahun 1989 saat Pemda Propinsi Jawa Barat memberikan ijin kepada konsorsium 21 pengusaha untuk mengembangkan sebuah lahan bekas galian bata dan genteng, yang tidak lagi produktif, untuk menjadi kawasan industri. Karena lahan itu terletak di Bekasi, maka kawasan tersebut disebut sebagai Jababeka, singkatan dari Jawa Barat Bekasi. Saat itu luas lahan yang dibangun pada tahap pertama hanya seluas 500 Ha dan dimulai dengan pembangunan pabrik Unilever dan United Tractors.

Setelah mengalami berbagai perluasan di tahun-tahun berikutnya, kini pengembangan KIJA mencakup area seluas 5600 Hektar dengan populasi sekitar 1 juta penduduk. Selain 1.570 perusahaan di kawasan industrinya –seperti Samsung Electronic, ICI, Mattel, KAO, dan Nissin– Kota Jababeka juga memiliki 24.300 rumah yang didukung oleh fasilitas pendidikan, hiburan, dan belanja yang cukup lengkap. Bahkan penjualan properti perumahan sudah mencapai 21 persen dari total pendapatan perusahaan. Dengan income dari penjualan industrial estate yang hanya 31 persen dari pemasukan perusahaan di tahun 2007, sebenarnya kawasan ini memang sudah berkembang lebih dari sekedar kawasan industri.

Selain perumahan, KIJA juga mengembangkan berbagai jenis properti komersial diluar pabrik-pabrik besar. KIJA bahkan mengalokasikan lahan yang dikembangkan untuk keperluan yang spesifik. Misalnya Movieland yang dikhususkan untuk industri film dan televisi, atau Medical City untuk kawasan khusus healthcare. Lalu ada juga Education Park, yang menjadi lokasi President University. Yang tersebut terakhir itu bahkan menjadi salah satu kebanggaan Jababeka, dimana dalam berbagai promosi, sering muncul kata-kata: ”Kota Jababeka home of President University”

Namun mengubah image memang tak mudah dan harus siap untuk menunggu lama. Bertahun-tahun Jababeka identik dengan kawasan industri. Bahkan banyak yang masih melihat Jababeka sekedar sebagai kawasan ”pabrik”, dimana perumahan dan fasilitas pendukungnya adalah fasilitas untuk ”pekerja pabrik”. Image ini tentu menjadi hambatan untuk berkembang karena Jababeka belum dilihat sebagai alternatif kota mandiri. Ini ditambah dengan kondisi infrastruktur transportasi dari dan ke Cikarang yang belum memadai yang menyebabkan kawasan ini terus di-cap sebagai lokasi yang susah dijangkau.

Di sisi lain, keberhasilan KIJA mendapatkan kepercayaan Pemerintah Kota Palu untuk membangun kawasan industri di kota itu seluas 1520 Ha, mungkin tak lepas dari kemampuannya me-leverage imagenya sebagai pengembang kawasan industri. Sehingga melepaskan diri sepenuhnya dari image sebagai pengembang kawasan industri mungkin bukan pilihan terbaik.

Disinilah letak tantangan KIJA. Jika berhasil memperluas brand association Jababeka sehingga dipersepsi sebagai kota mandiri yang lengkap, maka KIJA dapat lebih leluasa dalam terus menumbuhkan kawasan tersebut. Ini tentunya didukung dengan perbaikan infrastruktur transportasi Cikarang, seperti sudah dirintis dengan penandatanganan nota kesepahaman untuk membangun dukungan infrastruktur di Cikarang, antara tujuh kawasan industri, pemerintah pusat, daerah, kabupaten, dan juga PT Jasa Marga Tbk, yang dilakukan di pertengahan tahun 2008.

Sehingga pada akhirnya, brand association KIJA juga akan terbentuk sebagai lebih dari sekedar pengembang kawasan industri dan dapat menjadi a respected city developer di Indonesia.

"Philip Kotler's Executive Class: 31 Days To Go"

Hermawan Kartajaya, Taufik

Kompas