Sunday, March 14, 2010

Apakah DIRE?

Minggu, 14 Maret 2010 | 03:41 WIB


Oleh Adler Haymans Manurung - Praktisi Keuangan

Pada akhir Desember 2007, Bapepam-LK menerbitkan Peraturan Nomor IX.C.15 tentang pernyataan pendaftaran dalam rangka penawaran umum oleh Dana Investasi Real Estat (DIRE) berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK).

DIRE dibutuhkan oleh investor yang ingin melakukan investasi dalam bentuk real estat, termasuk mereka yang ingin memiliki real estat secara tidak langsung. Sebenarnya peraturan yang berkaitan dengan DIRE diterbitkan sebanyak tiga buah yang saling berkaitan.

Konsep DIRE tertuang dalam Peraturan Nomor IX.M.1 yang menyatakan bahwa DIRE adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan real estat dan atau kas dan setara kas. Real estat adalah tanah secara fisik dan bangunan di atasnya. Aset yang berkaitan dengan real estat adalah efek perusahaan real estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan oleh perusahaan real estat. Perusahaan real estat yang menerbitkan obligasi tidak bisa dianggap sebagai aset yang berkaitan dengan real estat sehingga DIRE tidak bisa menginvestasikan dananya pada obligasi yang diterbitkan perusahaan real estat.

Berdasarkan konsep tersebut, DIRE bisa melakukan investasi langsung pada aset real estat dan efek. Namun, DIRE juga bisa menginvestasikan pada perusahaan yang dikenal dengan SPC (special purpose company) dan SPC ini yang melakukan investasi terhadap aset real estat dan mengusahakannya.

Aset

Bila DIRE menggunakan SPC, DIRE harus memiliki saham paling tidak 99,9 persen dari saham SPC tersebut. Artinya, SPC ini bisa saja belum terdaftar di bursa tetapi memiliki aset. Untuk SPC harus mendistribusikan seluruh keuntungan atau hasil investasi SPC kepada DIRE. Bila DIRE mempunyai keuntungan/hasil, bisa didistribusikan kepada pemegang unit penyertaan DIRE.

Dana yang dikumpulkan oleh DIRE harus diinvestasikan paling sedikit 50 persen pada aset real estat. Selanjutnya, DIRE bisa melakukan investasi pada aset real estat dan aset yang berkaitan dengan real estat paling kurang 80 persen dari nilai aktiva bersih (NAB)-nya di mana paling sedikit 50 persen pada aset real estat. DIRE juga bisa melakukan investasi kas atau setara kas paling tinggi 20 persen.

Adapun instrumen kas dan setara kas yaitu deposito yang dapat ditarik setiap saat dan rekening koran. Konsep investasi DIRE secara jelas menunjukkan makna reksa dana DIRE. Artinya, penilaian aset DIRE tidak bisa dilakukan setiap hari karena valuasinya sangat membutuhkan data yang cukup banyak dan kemungkinan tidak seperti harga saham atau obligasi yang berubah-ubah setiap hari harganya.

Akibatnya, nilai wajar DIRE hanya bisa didapatkan paling tidak satu kali satu tahun. Misalnya, DIRE Janjimatogu Porsea telah mengumpulkan dana sebesar Rp 350 miliar dan dana DIRE tersebut diinvestasikan pada aset real estat sebanyak Rp 250 miliar dan saham perusahaan real estat yang terdaftar di Bursa Efek sebanyak Rp 70 miliar serta deposito on call sebesar Rp 30 miliar. Contoh alokasi investasi DIRE Janjimatogu Porsea ini jelas menyatakan tidak akan bisa menghitung NAB DIRE setiap hari karena perhitungan aset real estat sebesar Rp 250 miliar tidak mungkin dilakukan setiap hari karena membutuhkan biaya untuk menilainya.

Salah satu DIRE ini berbentuk reksa dana KIK dan agak berbeda dengan reksa dana konvensional karena DIRE KIK mempunyai Rapat Umum Pemegang Unit Penyertaan (RUPUP). Dalam RUPUP tersebut dilaporkan semua aktivitas DIRE sehingga DIRE harus transparan agar pemegang unit penyertaan mengetahui dananya diinvestasikan ke mana saja. NAB DIRE ini juga dilaporkan pada RUPUP walaupun sebenarnya pemegang unit penyertaan bisa meminta informasi sebelum RUPUP. Informasi NAB ini harus transparan dan merupakan filosofi dari transaksi di pasar modal yang menganut transparansi.

Dalam hal penilaian aset real estat yang harus dilaporkan pada RUPUP dan sekaligus untuk menilai aset satu kali dalam setahun, DIRE harus menggunakan penilai. Adapun penilai yang dapat dipakai DIRE adalah penilai yang terdaftar di Bapepam-LK. Namun, aset yang berkaitan dengan real estat harus diumumkan sekali sebulan dan dimuat pada situs web dari manajer investasi yang mengelola DIRE tersebut. Harga saham tersebut dapat diperoleh manajer investasi melalui harga penutupan dari efek di Bursa Efek.

Pada RUPUP, DIRE harus menyampaikan laporan keuangan yang telah diperiksa (diaudit) oleh akuntan publik. Adapun akuntan publik yang bisa melakukan audit pada DIRE adalah akuntan publik yang terdaftar di Bapepam-LK. DIRE tidak boleh memberikan audit laporan keuangan kepada akuntan tidak terdaftar karena ada persyaratan akuntan publik untuk melakukan aktivitas di pasar modal.

Saham

DIRE tidak diizinkan melakukan investasi tanah kosong atau berinvestasi pada properti yang masih dalam tahap pembangunan. DIRE juga dilarang untuk meminjamkan dan atau menjaminkan asetnya kepada pihak lain untuk kepentingan pihak lain. Artinya, DIRE yang memiliki sebuah aset strategis di Jalan Sudirman, Jakarta, tidak dapat meminjamkan atau menjaminkan aset tersebut untuk kepentingan pihak lain di mana DIRE kemungkinan mendapatkan fee. DIRE tidak bisa melakukan transaksi margin atau juga melakukan pinjaman kepada pihak lain. Aset real estat yang bisa diinvestasikan DIRE hanya aset real estat yang berdomisili di wilayah Republik Indonesia.

DIRE harus menahan aset real estat yang dimiliki paling sedikit dua tahun dan tidak bisa mengalihkannya kepada pihak lain terkecuali telah mendapat persetujuan melebihi setengah dari pemegang unit penyertaan pada RUPUP.

Dua tahun telah muncul peraturan DIRE ini belum satu pun DIRE yang ada di pasar untuk diinvestasikan oleh investor. Salah satu faktor yang membuat manajer investasi belum membuat DIRE ini disebabkan tidak menguntungkan investor. Saham-saham perusahaan real estat juga belum menjadi perhatian investor di Bursa.

Belum ada satu pun hasil empiris yang menyatakan bahwa saham perusahaan real estat lebih baik dari saham perusahaan lainnya. Pada sisi lain, DIRE yang melakukan investasi pada real estat akan dikenai pajak secara tarif umum sehingga hasil yang diperoleh DIRE tidak maksimum.

KOMPAS

- Muhammad Idham Azhari

No comments: