Sunday, April 12, 2009

[Kompas 100]: Pakuwon Jati: A Large and Stable Money Maker in the Property Sector

Bagian 60 dari 100

Minggu, 12 April 2009 | 09:53 WIB

Di luar Amerika, tak banyak yang tahu dimanakah kota Charlotte itu berada.

Ini adalah ibukota negara bagian North Carolina. Tapi sebelum krisis keuangan global, memang sulit untuk membuat orang luar Amerika melirik ke sana. Padahal di kota itu bukannya tidak ada perusahaan yang mengglobal.

Salah satu perusahaan yang mengglobal adalah Bank of America. Meski merupakan salah satu bank besar di Amerika dan punya presence bagus di Amerika dan cukup lumayan di dunia, tapi bank ini seperti kalah pamor dibandingkan Citibank yang merupakan salah satu unit usaha dari raksasa keuangan Citigroup. Maklum, Citibank dan Citigroup adalah pemain yang high profile dan punya banyak exposure ke produk keuangan derivatif, sementara Bank of America, lebih low profile dan sekalipun punya exposure pada produk keuangan derivatif, tapi pada jumlah yang relatif kecil.

Tapi krisis keuangan global membuat kondisi kedua bank tersebut berbalik 180 derajat. Sekalipun punya aset yang jauh lebih besar, market capitalization dari Citigroup jauh dibawah Bank of Amerika. Selain itu, beda dengan Citigroup yang butuh suntikan dana yang besar dari pemerintah Amerika agar terus bisa beroperasi seperti biasa, Bank of America bukan hanya tidak membutuhkan suntikan tersebut tapi bahkan mendapatkan prioritas untuk mengakusisi perusahaan keuangan yang bagus seperti Merrill Lynch.

Berkat pencapaiannya, kota Charlotte pun mulai dilirik orang. Paling tidak orang mulai paham bahwa salah satu bank bagus dan besar Amerika berasal dari kota ini. Dan sekalipun tidak banyak perusahaan besar di North Carolina, tapi ternyata hal tersebut bukan merupakan hambatan bagi Bank of Amerika untuk tumbuh membesar.

Ini cukup menarik, kalau mengingat bahwa Amerika adalah negara yang unik. Dimana ada sejumlah perusahaan yang dikenal luas di seluruh dunia, tapi ternyata tidak memiliki presence yang bagus di negara sendiri. Maklum mereka tidak bisa bersaing dengan para pemain lokal yang ada di setiap negara bagian.

Kalau di Amerika, yang namanya raja lokal yang menasional dan mengglobal bisa datang dari berbagai negara bagian, maka Indonesia kini sedang dalam proses serupa. Hanya saja harus diakui jumlah raja lokal yang menasional itu masih terbatas. Salah satu kota yang banyak memproduksi raja lokal yang menasional adalah Surabaya.

Salah satu diantara mereka adalah PT Pakuwon Jati Tbk (PWON). Didirikan di tahun 1982 di Surabaya, perusahaan ini secara tidak langsung sudah menasional tanpa bergerak secara fisik ke lokasi lain. Maklum PWON ini punya proyek properti besar di Surabaya, berupa kawasan superblok yang sudah berjalan cukup bagus dan berada di tengah kota Surabaya, yang memiliki kompleks mall terbesar di Indonesia, serta dilengkapi pula dengan salah satu gedung perkantoran terkemuka di Surabaya dan hotel berbintang lima.

Selain itu, PWON juga punya proyek properti lainnya di Surabaya, terutama tempat tinggal baik, yang high rise building maupun yang bukan. Salah satunya adalah sebuah kawasan perumahan yang sangat luas di Timur Surabaya. Kawasan ini dipercaya banyak orang akan berkembang pesat setelah jembatan yang menghubungkan kota Surabaya dan Pulau Madura resmi digunakan.

Meski dari skala proyek dan aset yang dimiliki sudah merupakan salah satu property developer papan atas Indonesia, tapi PWON tidak mau hanya sekedar menjadi pemain lokal yang kuat tapi juga ingin punya presence yang kuat di wilayah lain. Yang menarik, PWON tidak ragu untuk mengulang apa yang membuatnya sukses di Surabaya dengan membangun kawasan mixed use di kota Jakarta, yang berada di kawasan Gandaria. Tapi berbeda dengan di Surabaya, superblock-nya di Jakarta tidak terletak di tengah kota dan tentu area komersialnya tidak punya catchment area yang sebagus di Surabaya.

Ini bisa dimaklumi, karena area yang masih bisa dibangun sebagai superblock di Jakarta semakin terbatas dan jauh dari pusat kota. Repotnya lagi, di Jakarta sudah banyak berdiri superblock, dan beberapa di antaranya berada di area yang tergolong sebagai golden triangle Jakarta, serta sudah berjalan bagus. Ini jelas merupakan tantangan tersendiri bagi pemain yang masuk Jakarta belakangan.

Meskipun demikian, PWON, dengan memiliki superblock yang sudah jadi di Surabaya, secara keuangan cukup solid. Meski menghadapi pemain baru, termasuk pemain dari Jakarta, posisi PWON sebagai the largest retail operator di Surabaya belum tergoyahkan dan membuatnya memiliki recurring income yang solid. Dan PWON, yang memiliki area komersial yang sudah menjadi landmark Surabaya, ternyata berusaha mempertahankan reputasi landmark tersebut dengan melakukan penyegaran di sana.

Dengan cara semacam itu, PWON bisa memperpanjang hubungan bisnis dengan para penyewa area komersial dan sekaligus mempertahankan kestabilan recurring income yang besar. Ditambah dengan keberhasilannya membangun kawasan hunian di sejumlah tempat di Surabaya, maka PWON juga punya basis pendapatan yang balanced antara development properties dan leasing properties. Dan karena pendapatan dari kedua sumber tersebut besar, maka PWON tak ubahnya a large and stable money maker in the property sector.

"Philip Kotler's Executive Class: 45 Days To Go"

Hermawan Kartajaya, Taufik

Kompas

No comments: